GUIDE DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER

Sommaire

Les Français qui souhaitent investir dans l’immobilier pensent généralement à l’investissement locatif classique « en dur ». Mais il y a d’autres solutions pour investir dans l’immobilier, à commencer par la « pierre-papier » : les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier pour devenir propriétaire associé d’un parc immobilier et recevoir des loyers), le crowdfunding (financement participatif de projets immobiliers) et les SIIC (les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées). Donc nous allons présenter le panorama complet de l’investissement immobilier classique « physique » et papier.

Toutes les solutions pour investir en immobilier

Nous comparons dans ce tableau les différentes solutions pour investir dans l’immobilier. Ainsi, vous aurez une vision complète de l’immobilier et tous les critères à évaluer pour investir. 

On distingue 3 grandes familles d’investissement immobilier :

  • l’immobilier de jouissance : résidence principale et résidence secondaire (acheter ou louer ?) 
  • l’immobilier locatif classique : devenez bailleur en location nue (régime par défaut) ou meublée (LMNP), en immobilier défiscalisant dans l’ancien (Denormandie) ou le neuf (Pinel) 
  • l’immobilier pierre-papier : déléguez la gestion grâce aux SCPI, crowdfunding immobilier et SIIC. Idéal pour diversifier et obtenir des revenus sans gérer personnellement.

L’achat de la résidence principale

Nous ne sommes plus ici dans la famille de l’investissement immobilier locatif, mais dans l’immobilier de jouissance. Nous ne débattrons pas de l’achat de la résidence principale (RP), car l’achat immobilier ne doit pas être uniquement dicté par une logique purement financière, mais aussi par certains besoins un peu irrationnels tels que se sentir réellement chez soi.

Ceci dit, il y a des prérequis à l’achat : il vaut mieux être stable professionnellement et personnellement et se projeter sur plus de 8 ans quand on envisage l’achat plutôt que la location. Et être conscient que les frais de notaire représentent à eux-seuls environ 2 ans de loyer et que le propriétaire dépense plus pour son logement que le locataire (taxe foncière, travaux…).

Et pourquoi pas acheter une résidence secondaire ? Dans la famille de l’immobilier de jouissance, les Français aiment aussi acheter une résidence secondaire pour les week-end et les vacances. On en parle dans notre article Résidence secondaire : investissement ou achat plaisir ? Sachez que les dépenses occasionnées par une résidence secondaire sont importantes (taxes, entretien courant,…sans parler du coût d’opportunité de ne pas investir ailleurs). Ceci dit, une résidence secondaire bien située peut se rentabiliser en la mettant en location saisonnière.

Nota Bene : quitte à investir dans l’immobilier, l’achat de la résidence principale est généralement le plus recommandé car pas de locataire à gérer, pas d’impôt sur les revenus fonciers, pas de risque de dégradation ni de vacances locatives. Ceci dit, dans certains cas, notamment quand on est jeune et mobile professionnellement, il vaut mieux ne pas acheter sa résidence principale et investir dans l’immobilier par d’autres moyens comme expliqué plus haut.

L’investissement immobilier à crédit

Comme on l’expliquait en introduction, un grand avantage de l’investissement immobilier est qu’il peut être réalisé à crédit, plutôt que de mobiliser son épargne. C’est un choix par contrainte financière, car on a rarement assez d’épargne pour acheter un bien immobilier au comptant sans crédit. Mais c’est aussi un choix d’optimisation financière, pour profiter de l’effet levier et également de la déduction des intérêts d’emprunt dans le cas de l’investissement locatif (y compris SCPI).

Ainsi, la plupart des investisseurs empruntent un maximum, pour conserver au maximum leur épargne placée. D’autant plus en période de taux bas. Avec l’effet levier du crédit, on fait donc travailler un capital bien plus important. Par exemple pour un investisseur qui dispose d’un patrimoine financier de 200 000 €, en conservant 200 000 € d’épargne placée et en empruntant 200 000 € pour un investissement immobilier, il va faire travailler 400 000 € au total. Et en visant l’autofinancement (cashflow équilibré entre revenus locatifs et sorties d’argent), il pourra faire d’autres investissements.

Voilà pour le principe général de l’investissement immobilier à crédit. En pratique, il faut optimiser le crédit en faisant des simulations (durée, taux, apport ou non) et retenir la meilleure offre de prêt.

Optimiser le crédit et choisir la meilleure offre de prêt immobilier

Il existe différentes solutions pour trouver la meilleure offre de prêt immobilier : ne consulter que sa banque, faire la tournée des banques du quartier, déléguer à un courtier en crédit immobilier. Pour économiser du temps et de l’argent, nous préférons les courtiers. 

En préambule à tout investissement immobilier, il est essentiel de déterminer un ordre de grandeur de votre capacité d’emprunt. Vous pouvez dans un premier temps utilisez notre simulateur qui vous permettra en quelques minutes de : 

  • cerner votre budget,
  • déterminer le coût des mensualités,
  • savoir quel est le meilleur taux que vous pourrez obtenir parmi quelques dizaines de banque 
  • obtenir une attestation de solvabilité.

Pensez à l’assurance emprunteur !

Qui dit prêt immobilier, dit assurance emprunteur. Là aussi il y a beaucoup d’économies à réaliser en comparant : des milliers d’euros sur la durée du crédit. 

En pratique, il est possible de souscrire à une assurance emprunteur différente de celle de la banque du crédit et on peut aussi changer d’assurance emprunteur a posteriori (comment changer d’assurance emprunteur ?)

Investir dans l’immobilier locatif classique

Quand on investit dans l’immobilier locatif traditionnel, on devient bailleur avec les responsabilités qui en découlent vis à vis des locataires. Et des droits et des devoirs vous incombent vis à vis de la loi. Il faut investir davantage ET s’investir personnellement. Ainsi, vous êtes responsable des achats de vos biens immobiliers, de la gestion locative (visites, états des lieux, régularisations de charges, assemblées générales, etc.), des déclarations fiscales, de l’entretien et des travaux. Et le risque (dégradations, loyers impayés, vacances locatives, baisse du marché local) est très concentré par rapport à la pierre-papier, sauf à être suffisamment aisé pour diversifier sur plusieurs immeubles.

Le champ des possibles est vaste : location nue ou meublée ? Défiscaliser ou non ? Via une société (SCI) ou en nom propre ? Il faut bien se renseigner pour réaliser le meilleur montage, le plus adapté à votre situation, car l’optimisation fiscale est déterminante pour bien rentabiliser votre investissement immobilier.

Location nue ou meublée ?

Par défaut si on ne choisit aucun dispositif fiscal, on fait de la location nue. Dans ce cas, sauf en déficit foncier, la fiscalité sera lourde. Fiscalement, on est imposé sur une assiette de 70 % des revenus fonciers (car abattement forfaitaire de 30 %), ou au choix sur une assiette des revenus fonciers diminuée des frais réels. Et votre taux d’imposition peut monter jusqu’à 45 % de cette assiette, selon votre tranche marginale d’imposition (TMI). Sans compter les 17,2 % de prélèvements sociaux à ajouter. Finalement, l’investissement locatif « par défaut » est très imposé en France, au point d’arriver à un rendement net proche de 0 % à moins d’optimiser fiscalement.

La location meublée (statut LMNP) pour effacer l’impôt sur les revenus locatifs

Le régime fiscal de la location meublée est généralement plus intéressant. Il s’agit de la niche fiscale de la location meublée non professionnelle (LMNP). Dans ce cas, les revenus locatifs sont considérés comme des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) avec une imposition plus douce que celle des revenus fonciers de la location nue. Fiscalement, on peut choisir l’abattement forfaitaire (pour être taxé sur une assiette de 50 % des revenus locatifs) ou les frais réels (et généralement obtenir une assiette taxable de 0 € en comptant l’amortissement !)

En pratique, la location meublée sera bien adaptée aux studios et T2 dans les grandes villes pour louer à des étudiants et jeunes actifs. En contrepartie il faut meubler l’appartement, mais le loyer sera un peu supérieur à la location nue (et la fiscalité plus clémente). De plus, la gestion est plus souple : bail d’un an en location meublée contre 3 ans en location nue.

Bien investir avec du meublé LMNP clé en main ?

Nous ne parlons pas de LMNP géré en résidence de services pour les étudiants, les vacances, ou les personnes âgées. Trop risqué, car le bail est garanti généralement 9 ans par un gestionnaire, mais ensuite le gestionnaire peut exiger des travaux ou une baisse du loyer. En revanche, une société spécialisée dans l’investissement locatif clé en main peut apporter du confort et une réelle valeur ajoutée.

Les compétences pour réaliser de A à Z un projet locatif rentable :

  • chasseur d’appartement à bon rendement (car travaux à réaliser et négociation) selon votre cahier des charges ;
  • architecte pour réorganiser l’espace et optimiser la surface du bien choisi (pour louer au meilleur prix et donner le meilleur potentiel pour la revente éventuelle) ;
  • assistant à maîtrise d’ouvrage : pour les travaux (maitrise du calendrier, du budget et de la qualité du chantier) ;
  • décorateur d’intérieur pour meubler avec du mobilier et des décorations à bon rapport qualité / prix (et pour plaire au maximum de locataires) ;
  • gestionnaire locatif pour confier la mise en location et la gestion locative du bien (si l’investisseur souhaite aussi confier cette mission après l’achat).

Finalement, cette solution en locatif meublé clé en main permet aux investisseurs immobiliers de gagner du temps et d’obtenir une meilleure rentabilité en déléguant le projet à des spécialistes de l’investissement locatif.

Défiscaliser dans l’immobilier ?

Pour défiscaliser, beaucoup d’investisseurs se ruent vers le Pinel, qui concerne l’immobilier neuf. Mais ce n’est pas forcément plus intéressant qu’un bon investissement immobilier non défiscalisant. D’ailleurs, le LMNP est aussi une forme d’optimisation fiscale !

Donc il faut calculer au cas par cas et garder à l’esprit que l’on achète un bien immobilier et non un vulgaire produit de défiscalisation. Car la rentabilité de l’investissement immobilier dépend de plusieurs facteurs et pas uniquement de la défiscalisation, notamment : le prix d’achat, les loyers perçus, l’imposition des loyers, le prix de revente, la défiscalisation. Nous expliquons tout dans notre dossier sur le Pinel.

Dans l’ancien, le dispositif Denormandie permet également de défiscaliser. Avec un prix d’achat plus bas (car prix de l’ancien et non du neuf), ce peut être plus rentable que le Pinel. 

Ceci dit, l’immobilier neuf présente quelques avantages. Notamment les frais de notaire réduits à 3 % (contre 8 % dans l’ancien), l’exonération de taxe foncière pendant 2 ans et le respect de la norme BBC (bâtiment basse consommation).

L’immobilier locatif

Pour réussir son investissement locatif, il faut s’impliquer afin de trouver le bon bien, avec un bon rendement et de bonnes perspectives. Il faut également optimiser fiscalement et ne pas se contenter d’une location nue si on peut choisir un meilleur régime bien plus rentable : location nue ou meublée (LMNP), location longue durée ou saisonnière (Abritel), en nom propre ou en SCI, pourquoi pas défiscaliser dans l’ancien en Denormandie ou dans le neuf en Pinel. On explique en détail dans cet article comment réussir son investissement en immobilier locatif : choisir le bien, calculer le rendement, optimiser la fiscalité, optimiser le financement (crédit immobilier), etc.

En bref, l’immobilier locatif traditionnel n’est pas magique, pour obtenir un bon rendement il faut s’investir et courir quelques risques (dégradations du bien, loyers impayés, baisse du marché immobilier, etc.) Et il faut du temps et des compétences (gestion, fiscalité, droit, bricolage) pour faire de bons investissements. Attention si on prend du locatif packagé via gestionnaire (comme les résidences de services sénior, étudiantes ou vacances en LMNP via un gestionnaire plutôt que du LMNP géré soi-même), alors on risque de grosses déconvenues car le bail commercial dure quelques années et ensuite on se retrouve pieds et mains liés au gestionnaire.

L’immobilier pierre-papier : investir facilement en déléguant

L’immobilier « pierre-papier » est une famille qui regroupe plusieurs types d’investissement :

  • les SCPI : sociétés civiles de placement immobilier (pour devenir propriétaire associé d’une « super SCI » et percevoir des loyers, en empruntant ou non) ;
  • le crowdfunding immobilier : financement participatif de projets immobiliers (pour prêter à un promoteur immobilier et percevoir des intérêts en tant que créancier) ;
  • les SIIC : sociétés d’investissement immobilier cotées (pour devenir actionnaire d’une société foncière et percevoir des dividendes).

Explications de ces 3 investissements :

Les SCPI : devenir propriétaire associé et percevoir des loyers

Les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existent depuis plus de 40 ans déjà. Il existe environ 200 SCPI différentes regroupées en SCPI de rendement, SCPI de plus-value et SCPI de défiscalisation. Comme en immobilier locatif classique, on peut investir en SCPI en prenant un crédit immobilier.

En pratique, l’épargnant peut investir sur les SCPI de son choix et c’est la société de gestion qui gère le parc immobilier et reverse le loyer. Le choix est vaste : SCPI investies sur de l’immobilier résidentiel, ou immeubles de bureaux, ou commerces, ou hôtels, diversifiées,…en France et à l’étranger.

Tout comme l’immobilier locatif classique, il s’agit d’un investissement long terme, car il y a des frais d’achat à amortir (entre 5 % et 9 % selon la SCPI, frais proches des frais de notaire en immobilier classique). L’investisseur devient un propriétaire associé et connait les adresses des biens détenus, sachant qu’une SCPI peut compter des centaines voire des milliers d’associés avec un parc immobilier évalué à plus d’1 milliard d’euro.

Performance moyenne des SCPI en 2021 : 5,55 % (4,45 % de rendement sur loyer + 1,10 % de revalorisation des prix). Un rendement que l’on juge très intéressant car facile à obtenir sans rien gérer personnellement ! Ce rendement est relativement stable depuis des années, et en hausse par rapport à 2020 (4,18 % en 2020).

En pratique, on peut investir en SCPI en assurance vie, ou se faire accompagner par un courtier spécialisé en SCPI pour financer avec un crédit immobilier. Depuis fin 2019, on peut même investir en SCPI sur Plan d’épargne Retraite (PER) tout en défiscalisant ! Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide complet sur les SCPI.

Le crowdfunding immobilier : prêter à des promoteurs et percevoir des intérêts

Le crowdfunding signifie « financement par la foule ». Il s’agit de financement participatif, pour prêter en commun et participer à la réalisation d’un projet. Ainsi, les épargnants font un peu office de banque et prêtent à un promoteur immobilier qui a un projet de construction ou de rénovation.

L’investisseur devient un créancier et signe un contrat pour obtenir la rémunération convenue (des intérêts annuels compris entre 8 % et 10 % généralement selon le projet). Il s’agit d’un investissement immobilier sans frais, à court terme puisque les travaux durent généralement 18-24 mois avec intérêts reçus à la fin de l’opération.

En pratique, une plateforme de crowdfunding immobilier sert d’intermédiaire entre les promoteurs immobiliers à la recherche de financement et les épargnants à la recherche de placement.

La plateforme réalise un audit et sélectionne les projets qu’elle estime les plus sûrs pour les présenter aux épargnants. 

Les SIIC : devenir actionnaire de sociétés foncières et percevoir des dividendes

Les SIIC sont des sociétés d’investissement immobilier cotées (en bourse), aussi appelées des foncières. Leur spécificité est de devoir reverser aux actionnaires au moins 95 % des loyers perçus et 70 % des plus-values réalisées. Donc les dividendes versés aux actionnaires sont généreux, pour un rendement généralement compris entre 5 % et 10 %.

Contrairement aux 2 précédents investissement pierre-papier, il s’agit ici d’investissement en bourse, donc il y a une certaine volatilité des cours à supporter pour des investisseurs plus aguerris. Il s’agit d’un investissement à long terme, pour des actionnaires qui veulent investir dans le secteur immobilier avec des dividendes généreux. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre guide sur les SIIC.

Les avantages de la pierre-papier

Les SCPI, le crowdfunding et les SIIC sont les investissements immobiliers les plus accessibles et confortables :

  • le ticket d’entrée est bas (quelques centaines d’euros pour investir),
  • ces investissements demandent moins d’efforts de gestion (l’achat des biens, la vente, l’entretien et la gestion locative sont complètement délégués) donc on reçoit réellement des revenus passifs,
  • tout en permettant de mieux diversifier et de moins subir les risques de dégradation et de loyer impayé.